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          云南城投“斷臂求生”寄望產業地產
          http://www.54ms.com.cn房訊網2020-2-28 15:06:46
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          [提要]日前,云南城投置業股份有限公司(600239.SH,以下簡稱“云南城投”)就上海證券交易所下發的業績預虧問詢函進行回復。

            日前,云南城投置業股份有限公司(600239.SH,以下簡稱“云南城投”)就上海證券交易所下發的業績預虧問詢函進行回復。《中國經營報》記者注意到,其巨額虧損背后,暴露的是云南城投在融資額緊張的情況下資金告急,金融還款與建設資金無法“瞻前顧后”的尷尬場面,有項目甚至因建設資金不足而停工超3個月。

            與此同時,云南城投方面在回復《中國經營報》記者采訪時表示,公司通過項目轉讓、項目合作、資產置換等多種方式,改善公司資本結構、降低公司資產負債率,提升盈利能力和融資能力。此外,云南城投下一步將圍繞向產業地產商全面轉型的目標,依托資源整合優勢及拿地能力,著力構建“文化+土地+開發”“旅游+土地+開發”“康養+土地+開發”的三大業務板塊。

            而據記者了解,此次云南城投轉型背后,將希望寄托在云南城投集團與保利集團混改完成后,將依托保利集團與云南城投集團擁有的旅游景區、酒店、醫療、教育、金融等大健康、大休閑領域的產業資源等提升公司的運營能力和競爭能力。

            資金告急,有項目已停工超3個月

            云南城投業績巨額預虧的問詢終于有了合理的解釋。

            根據云南城投的復函公告顯示,2019年全年僅實現融資額111億元,較2018年的融資額188億元下降41%,新增的融資額及銷售回款,云南城投方面稱用于保障前端的金融機構還款。

            事實上,云南城投前端的有息債務,早已“烽火燎原”。截至2019年末,云南城投資產總額約890億元,資產負債率高達93%,有息負債率74%。

            融資額嚴重不足,也導致后端的項目開發資金嚴重緊缺。云南城投方面稱,后續開發資金嚴重不足,導致項目開發周期拉長、竣工結轉延后。2019年公司新竣工面積26.18萬平方米,較去年同期大幅下降65%。

            有項目甚至因開發資金緊缺已停工超3個月。根據云南城投公告顯示,蘭州上徐項目自去年7月份起因建設資金不足基本停工,因停工時間已超過3個月,該項目7~12月的利息5328萬元也因暫停資本化而轉為財務費用。

            對于2019年融資額大幅下降的原因。云南城投方面解釋稱,2019年三季度起,房地產市場調控加碼,市場降溫明顯,銷售增幅持續回落。隨著金融監管政策全面收緊,房地產融資渠道收窄,融資成本持續升高。

            受金融監管政策收緊及公司原董事長事件影響,云南城投融資額明顯下降,平均融資成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。

            難以“瞻前顧后”也致使云南城投巨額虧損。公告內容顯示,云南城投第四季度經營虧損影響利潤總額為-4.25億元,歸母凈利潤影響額為-2.77億元。

            而受此影響,2019年公司房地產開發業務銷售收入約40億元,較去年同期下降約47%,不足以覆蓋全年營業成本費用,平均銷售毛利率26.75%,與各規模房企的平均銷售毛利率基本持平,較公司去年同期下降3.9%。

            事實上,為了解決云南城投資金告急的局面,云南城投今年短短兩個月時間,大量轉讓下屬公司股權。

            云南城投方面對此在回應《中國經營報》記者采訪時表示,公司將根據內外部環境的改變,通過項目轉讓、項目合作、資產置換等多種方式,改善公司資本結構、降低公司資產負債率,提升公司盈利能力、融資能力和持續發展潛力。“交易收回的價款,公司計劃用于償還債務和補充流動資金,可達到降低資產規模及有息負債、優化資產結構、節約資金利息支出、減輕經營壓力的目的。”

            “在公司業績低迷的情境下,公司的資產負債率高達93%,息稅前的盈利甚至無法償還有息貸款的利率。當然,貸款難度很大。在這個時候,出售一部分資產變現,可以緩解公司當前糧草不足的經營困局。”財稅專家王海分析認為。

            出售資產能否解救云南城投于“水深火熱”之中,在王海看來仍然存疑。“出售了這些資產,可以變現為一部分現金,如果這些現金可以用在未來收益前景較好的資產上,包括人力資本,以及其他會有較高現金流和收益的資產上,那么這種‘騰籠換鳥’的操作會給公司未來持續發展提供較好的想象空間。但如果僅僅是用在收益不是很高的‘人吃馬喂’等消耗性的資產上,那么過了這個坎,未來的盈利仍然還有較大的挑戰和壓力。”

            除了大量變賣資產外,云南城投方面表示,未來將從成本控制、人力配置以及加快資金周轉等方面進行“革新”。“2020年,公司將通過加強成本管控,保證工程成本實現‘減法’控制目標;優化公司組織架構及人力資源配置,提升人均效能;強化激勵管理,促進激勵驅動和運營效率;加大對現有商鋪及車位的去化力度,擬通過改造公寓出售、調價促銷等多種方法降低存貨占比。公司資金將優先向周轉速度快、收益高的在建項目傾斜,加快開發節奏,保障項目按計劃竣工交付。”在回復記者采訪時,云南城投方面表示。不過至于后續開發資金的缺口情況如何,云南城投方面未進一步明晰。

            大手筆“轉讓”

            事實上,據記者統計,云南城投在今年1月至2月期間,已有6次較大的資產出售動作,涉及旗下22家子公司,其中囊括了不少質量較好的資產。

            1月2日,云南城投向保利集團旗下保利灣區投資發展以非公開協議方式轉讓東莞云投置業有限公司90%的股權,交易價款初定為9.41億元。

            1月21日,云南城投與控股股東云南城投集團簽署《合作意向協議》,就出售云南城投下屬17家銀泰系子公司的股權進行了約定,云南城投集團擬以支付現金對價的方式,收購這17家公司的股權。在2月23日發布的重大重組進展公告中,云南城投方面表示目前還在盡調程序中。回復函中稱,本次交易涉及到的資產總額約320億元,有息負債約226億元,交易收回的價款,云南城投計劃用于償還債務和補充流動資金。本次交易完成后,預計云南城投資產規模將大幅下降。

            上述交易標的的17家子公司中,有16家為此前云南城投重資收購的“銀泰系”子公司,而在彼時,這一度被視為優質資產,并為云南城投在2017年助攻銷售破百億元。時移勢易,“銀泰系”眼下卻將被賣給其母公司云南城投集團。

            2月18日晚,云南城投連發9則公告,稱董事會已全票通過轉讓子公司昆明欣江合達城市建設有限公司60%股權給云南保利實業,作價約4.9億元,加上同步轉讓的負債達到約11.6億元。

            2月18日同時公布的還有子公司云南城投置地110.82畝的“拾萃城”項目土地被政府收回,補償金共計7.04億元,此前云南城投獲得此3處土地使用權的成本合計為3.32億元。

            2月24日,云南城投下屬控股子公司西雙版納航空投資有限公司擬公開掛牌轉讓所持有的西雙版納航投置業有限公司80%的股權。通過本次交易,云南城投可獲取投資收益,實現資金回收,增加公司現金流。

            同日,云南城投下屬企業云南安盛創享旅游產業投資合伙企業(有限合伙)擬公開掛牌轉讓所持有的西安云城置業有限公司51%股權。值得注意的是,西安云城經評估的資產總額為43581.69萬元,凈資產值為16243.53萬元。西安云城經評估的凈資產值較賬面值增加3999.55萬元,增值率為32.67%,增值原因主要是存貨增值。

            王海分析表示,目前來看,靠變賣資產來扭虧為盈的只能是急目前所需,解決不了未來盈利的“源頭活水”問題。“打個比方,現在需要用錢,將產蛋量較多的老母雞都賣了,可以解決一部分流動性的問題。但是,真正要扭虧為盈,還是需要按照資產收益水平排列,前景不好的項目還需要斷臂求生,同時需要通過管理層的戰略和眼光在市場上尋找有潛力的項目,多養一些優質的母雞。”

            對此,王海表示,盈利能力不好,很大程度上需要從公司管理機制、市場能力以及公司前瞻性的市場化運作能力提質增效。“選擇‘能人’帶領企業渡過難關,目前需要在一些酌量上的費用方面多下功夫,降低這些費用支出,將現金真正用在有效率的人和項目上。在一定程度上,人對公司未來的發展具有重要意義,同時,還需要建立起公司內部優勝劣汰的管理機制等的意義同樣不言而喻。”

            對于云南城投將通過何種方式改革“脫困”,云南城投方面對記者表示,目前公司已取證待開發的土地面積為6132畝,公司下一步將圍繞向產業地產商全面轉型的目標,依托資源整合優勢及拿地能力,著力構建“文化+土地+開發”“旅游+土地+開發”“康養+土地+開發”的三大業務板塊。

            待云南城投集團與保利集團混改完成后,云南城投將依托保利集團與云南城投集團擁有的旅游景區、酒店、醫療、教育、金融等大健康、大休閑領域的優勢產業資源,聯合國內外一流技術服務企業、大健康產業服務商及金融、保險類等機構的優勢資源,提升云南城投的運營能力和競爭能力。

          來源:中國經營報

          編輯:koko

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