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          世邦魏理仕:2020大中華區寫字樓市場展望
          http://www.54ms.com.cn房訊網2020-2-26 14:27:48
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          [提要]2020年大中華區金融企業的寫字樓需求將穩健增長,而5G商用全面啟動將促進“ABC”科技產業發展,激活區域內科技園區和數據中心的需求。寫字樓市場向租戶傾斜,租戶將迎來更多升級搬遷選擇,房地產組合的靈活性將成為租戶的優先考量。

            近日,CBRE世邦魏理仕發布《2020年大中華區房地產市場展望》,對大中華區寫字樓市場進行分析。

            CBRE亞太區租戶研究主管、CBRE大中華區研究部主管蔡詠嘉表示,展望2020年,大中華區域內企業商業信心正在改善,但挑戰猶存。新冠肺炎疫情短期內將對中國經濟形成較大的沖擊,但我們預計其影響將是短暫的,經濟增速有望在二季度后段開始回升。2020年大中華區金融企業的寫字樓需求將穩健增長,而5G商用全面啟動將促進“ABC”科技產業發展,激活區域內科技園區和數據中心的需求。寫字樓市場向租戶傾斜,租戶將迎來更多升級搬遷選擇,房地產組合的靈活性將成為租戶的優先考量。

            中國內地市場:復蘇曙光初現

            疫情對主力需求行業沖擊較小:受疫情影響最大的行業,如酒店業、餐飲業、運輸業和零售業的企業辦公需求可能會受到重創。然而,我們的分析表明,疫情對主要需求驅動行業(TMT、金融業和專業服務業)的影響較小,甚至可能刺激某些科技類企業的辦公租賃需求的加速增長,如在線游戲和教育、企業在線辦公服務等。

            2019年,TMT、金融業和專業服務業累計占中國寫字樓租賃總量的60%,我們預計2020年這一占比將進一步提升。

            金融業和TMT產業繼續擴張:2020年,人壽保險、期貨、基金和證券行業將全面取消外資持股比例的限制。對信用評級、支付等行業的外資企業也將實行國民待遇。外資金融機構的進駐或業務擴張將帶來新的寫字樓需求,成為驅動2020年租賃市場的新引擎,尤其將利好北上深等金融中心城市的核心商務區。

            5G在基礎設施完善的同時,也將提速相關行業的發展進程。ABC行業——人工智能(AI)、大數據(Big Data/Block Chain)、云計算(Cloud Computing)——將在5G環境下獲得新的高速成長空間,并加快B端或C端的應用領域發展,如智能安防、智慧樓宇、無人駕駛、視頻直播、網絡游戲等。

            市場仍然受制于供應壓力:疫情的爆發將對寫字樓市場的供需兩端產生影響。CBRE預計,約13%的新增供應將延遲交付,故此,2020年的全年新增供應預測下調至890萬平方米。核心商務區和新興商務區都會有充裕的新增供應入市。

            全年寫字樓市場凈吸納量有望達到350萬平方米,與2019年基本持平,但較此前預測下降了19%。預計2020年全國空置率將攀升至25%,15個城市的空置率或達歷史最高水平。然而,供應減速和需求持續復蘇將使得2021年后空置率回調。

            去中心化趨勢持續:擁有充裕的高品質供應和租金優勢的新興商務區將繼續吸引租戶遷入,尤以成本敏感型的行業為主。越來越多的租戶亦看好新區不斷改善的基礎設施、商業配套以及優惠措施。

            在“去中心化”趨勢演進的同時,2020年核心商務區可租面積的攀升將令“中心化”重拾市場關注。以專業服務業和金融業為主的升級需求將成為吸納核心商務區空置面積的主力。

            業主必須關注空間和服務:租戶對辦公空間的訴求日趨多元化。多辦公場景的租賃靈活性、建筑可持續性、員工福祉等非財務訴求日益受到租戶重視。有經驗的業主開始提供更具柔性的租賃條款、辦公空間和服務。租賃策略方面,更為靈活的租期、押金支付方式、續租權限等都有助于提升項目的競爭力。

            在空間和服務方面,通過提供靈活辦公、精裝修辦公、多功能的公共會議設施、健身餐飲配套等以滿足租戶對租賃靈活性的需求并提升租戶體驗。疫情爆發后,樓宇空氣凈化監測設備、訪客管理和物業管理品質也成為疫情爆發后租戶關注的焦點。

            此外,業主也應積極借助房地產科技打通從租戶到員工的服務鏈條,從數據端切入完善服務內容。

            租金仍處下行通道,但跌幅收窄:若疫情整體能在2-3個月內得到控制,其對大多數市場寫字樓租金的影響將是有限的。盡管北京、上海和深圳將繼續保持充足的供應,但基于中美貿易爭端的緩解、金融和科技行業需求的復蘇以及專業服務業的成熟發展,租金下跌的勢頭已經略有緩解。二線城市供過于求的局面在2020年改善的可能性較低,預計租金將同比下降1.8%以上。

            香港特區甲級寫字樓市場:遷離核心區需求支撐大局

            逐漸增加的不確定性致使租賃活動減弱:全球經濟風險不斷升級,持續抑制著香港甲級寫字樓市場的租賃需求。中國內地企業的租賃需求在2019年同比下降36%,共享工作空間的需求全年同比下降63%。

            留在中央商務區的高昂成本以及非核心分區市場的新供應繼續推動著租戶在2019年遷離核心區。租戶共將731,000平方英尺的租用面積遷離核心分區市場,是自2015年以來第二多的一年。

            疲弱的租賃需求促致市場上的可租用空間上升。核心分區市場的空置率全都攀升,其中中環的空置率從2018年底的1.3%升至2019年底的3.4%,是自2014年以來最高的年末值。因此,該分區市場的租金同比下降了5.9%,是自2012年以來的年度最大跌幅。

            成本控制為主導:成本控制將繼續成為2020年的關鍵主題。剛竣工及具有成本效益的非核心區項目將繼續受到追捧。一些較大的租戶可能會在現時下調的情況下進行整合。

            空置率的上升和市場氣氛的疲弱將促使2020年甲級寫字樓的租金進一步軟化。其中,由于空置率正在攀升,而租戶又避免支付過高租金,中央商務區的壓力最大。港島東將繼續受益于低空置率,以及來自中環和灣仔及銅鑼灣的搬遷需求。東九龍也是遷離核心區的理想地點,但該分區市場的空置率較高,致使在短期內租金難以上升。

            臺灣地區甲級寫字樓市場:租賃需求穩健

            續租成主要租賃活動:2020年臺灣經濟可望因本地需求增強而維持溫和成長態勢,預料將使整體勞動市場受惠。今年來自中小型企業的詢問可望維持高檔,然而市場上持續減少的空置單位將使企業租戶難以覓得符合需求的搬遷地點,并進一步影響臺北寫字樓市場的去化速度。與去年相比,預測2020年臺北甲級市場凈吸納量將下降至11,090坪(3萬7千平方米),整體租賃活動將以續約為大宗,搬遷案例所占比例將下滑。

            低空置率將影響搬遷活動:盡管2020年臺北甲級寫字樓去化速度將減緩,在租賃市場上沒有任何新供給釋出的助益下,預測甲級寫字樓平均空置率將于年底前降至2.6%,為2001年以來最低水準。不少承租戶將被迫留在現址,并可能在續租談判中占下風。

            有鑒于許多科技公司及金融業者持續擴張業務規模,對辦公面積的需求有增不減,預料此二類產業的公司將繼續帶動2020年臺北市場租賃活動,其中大型承租戶如外商銀行,將及早擬定未來三至五年的租賃策略,以確保未來幾年內能順利遷至新大樓。國際靈活辦公空間業者普遍仍有意開設新據點,以擴大在臺北的經營版圖,惟目前市場上缺乏符合其選址條件的辦公空間,將大幅影響今年靈活空間業者的擴張速度。

            甲級寫字樓平均租金維持上揚走勢:由于臺北市中心甲級寫字樓空置率全面下降,CBRE預期2020年租賃市場仍然是“房東市場”。考量未來三年內臺北新增供給量體有限,甲級寫字樓房東將保持強勢的態度,目前已經創新高的開價水準將維持不變。位于信義基隆區的甲級寫字樓房東可能提出超過10%的租金調幅。

            對有續約需求的租戶而言,租金水準可能被快速拉高至市場行情,而從有意搬遷的租戶角度來看,其追價意愿并不高,部分房東為吸引優質租戶,對新簽租約的租金調幅反而較為和緩。CBRE預估,2020年臺北市中心甲級寫字樓平均租金將較上年溫和成長2.3%,位于精華地段的頂級寫字樓租金可望年增3%。

            來源:CBRE世邦魏理仕

          編輯:wangdc

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