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          “減免租”無法救起的商業地產遭遇疫情重創
          http://www.54ms.com.cn房訊網2020-3-2 11:35:03
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          [提要]中國的商業地產發展時間不長,也才大約30年的光景。面對在突發的公共事件發生上,還是缺乏完善的應急管理及風控措施。

            疫情之下,商業地產人經歷煎熬,這是一個無論怎樣努力回想起來都會令人心頭一緊的冬天。

            病毒肆虐,餐飲、酒店、旅游等行業的旺季湮滅,受損敏感型行業無法從冬天醒來。商業地產作為消費市場的載體,直面慘淡。

            在極大的不確定性面前,過往輕線上重線下的模式被迫轉型,“云逛街”應運而生,直播購物、社群營銷席卷……

            新冠疫情下,已經演進30年的中國商業地產必須直面風險、直面“超級物種”,也被推了一把,踉蹌進入更有彈性和韌性的時代。

            生意的Plan B

            2月1日上午七點半,林梓丹載著5箱消毒水和800個口罩,開往門店。為了這一天的復工,她與其它10家兄弟分店的管理層已經連續開了一周的會議。線下熄火靠線上自救,應對疫情的Plan B在倉促之下勉強敲定。

            趕鴨子上架的還有林梓丹的狀態。作為一家大型餐飲品牌的分店店長,她拍板取消原計劃的抽獎、集贊和積分等活動,復工申請、物資準備、人員調配等事項填滿了整個假期。

            子彈上膛,卻打出一記啞炮,后方火力掣肘著主戰場的轉移。

            “原來店里線下和線上的比例大約是8:2,突然轉移主戰場,員工培訓、物資調配和物流都沒能跟上。”林梓丹透露,店里的客群以線下聚餐的90后白領為主。由于之前重線下輕線上,一番試水后,線上外賣業務并沒有扭轉局面,虧損仍在繼續。

            為了減少人力支出,目前門店僅剩下店長、2名主廚和4名基層員工上班,其它人員待崗減薪。

            2月3日起,深圳各區陸續復工,團隊進入第二次轉型試水。從菜品選擇、聯系供應商、定價到方案出街,林梓丹的團隊僅用了一周的時間便推出專門針對企事業單位開工定制的套餐。

            現在,林梓丹每天的工作是接受企業方的咨詢、線上開會、監督員工每隔2個小時進行消毒和查看員工的健康情況等。忙不過來時,她還要上場負責送餐工作。

            “只能說回了點血,遠不到滿血復活的時候。”林梓丹說,她所在的商場給予了7天的免租期,這對于每個月近十萬元的租金來說是杯水車薪,但聊勝于無。偶爾有老顧客問起什么時候能正常營業時,她只能回一句:“抱歉,還不確定。下次來,給你送券!”

            一切需要與人接觸的商業活動都被疫情扼住了咽喉。中金公司的研究報告指出,受損敏感型行業直接接觸消費者,人工、租金等固定成本占比高,1月20日——2月20日的一個月受到重度影響,拖累全年利潤15%-20%。

            周晨所在的線下培訓機構行業也是其中之一。他是一所教育培訓機構成都武侯分校的負責人。由于用戶群體均是學生,他所在的校區早在年前就暫停了所有的線下課程。與此同時,為了不讓客戶流失,他們推出免費線上課程。

            周晨笑稱,他被迫走上了主播的道路。從早上8:30一直上課到下午5:50,下班后要做抖音視頻、海報、朋友圈文案,晚上10點準時開會。線上授課的難度遠高于線下,且學生的接受程度下降,一整天下來就像打一場硬戰。最讓他惱火的是,這一切都是免費的。

            他算了一筆賬,目前門店每個月的租金約為6萬元,疫情期間所有員工只拿基本工資不拿績效的情況下仍需人工成本約30萬元。往年2月份的業績約為100萬,而今年僅有10萬。

            在收入銳減且成本不變的情況下,周晨需要扛住這一波虧損。“我知道疫情一定會過去,但我不知道我們能不能過去。教育行業一定是最晚復工的,只能熬。”

            疫情當前,所有人都在熬。清華大學經濟管理學院、北京大學匯豐商學院、北京小微企業綜合金融服務有限公司聯合對995家中小企業進行了調查,數據顯示,85.01%的企業最多維持3個月,只有9.96%的企業能維持6個月以上。

            減免租,救急不救商

            商場和商家是命運共同體,止損和自救是他們共同的命題。在一場史無前例的減免租行動中,聯手自救的帷幕就此拉開。

            2020年1月底以來,包括萬達、紅星美凱龍、華潤、印力、保利、新城在內的多家商場宣布減免租金,時間周期從7天到2個月不等。

            對于商場而言,此舉無異于割肉馳援。以商場數量最多的萬達為例,33天共減免租金近35億元;免租期最長的深圳控股,所涉及的金額約為2.2億元。

            談及減免租,一位來自深圳知名購物中心的運營人士坦言,這是特殊時期的非常之舉。若不免租,很多中小商戶根本活不下去,進而影響商場的空置率。該人士認為,一季度整體行情都不會有起色,受此影響,公司將會裁員。

            隨著免租期進入倒計時,一個更加現實的問題擺在前面:下一步該怎么辦?

            多位受訪的商場運營人士對鋒面News表示,商業地產一直被詬病回報率低和投資周期長,減免租直接導致現金流縮減,再添一重壓力。不管是對于商場還是商家而言,減免租金都不是長遠之計。站在商場的角度看,最重要的是做好本職工作,包括保證商場抗疫秩序和幫助商戶開拓線上平臺等。

            授人以魚,不如授人以漁。萬達商管推出100億元資金紓困融資方案馳援中小微商家,同時聯合多家金融機構提供租金貸款和經營性貸款等融資措施。

            萬科旗下商業地產平臺印力集團則推出“融資信貸戰疫暖心包”,無需第三方擔保和資產抵質押,所有商戶均可在線申請。

            之前可能沒有人想到,商業地產加速轉戰線上,是在疫情籠罩這樣的現實背景下發生的。作為實體商業代表的購物中心,在與線上電商搏斗了十余年后,不得不接受商業生態的微妙變化。

            打開淮北吾悅廣場的Now直播,戴著口罩的雅詩蘭黛柜姐介紹著最新彩妝,海螞蟻平臺將全球商品搬上貨架,中間穿插著售樓處的廣告。如果添加工作人員微信,通過后對方會根據購物需求將你拉進商家社群,每天不定時秒殺。直接在群里下單,當天跑腿送到家。

            直播購物、社群營銷、秒殺折扣......以往在電商平臺才會出現的場景被線下商家推崇。除此之外,商場打出“云逛街”噱頭,聯手商戶推出線上商城,通過線上渠道填補線下空缺。

            線上的生意并不好做。

            深圳市益田假日廣場彩妝品牌柜員Silly透露,現在商場里除了超市之外,其它柜臺都基本上沒有顧客。現在出門的機會減少,自然少了消費衣服和彩妝的沖動。“零售類基本涼透,線上帶貨的效果不及以往的十分之一。”

            中國連鎖經營協會數據顯示,疫情以來,購物中心平均客流下降70%-80%,平均銷售額下降超80%,現有客流主要來自超市、藥店、藥妝店等少數保供民生類門店。

            商戶的日子不好過,商場面對的挑戰不言而喻。

            一位TOP 10 商業地產運營人士對鋒面News表示,購物中心是自帶社交屬性,用戶消費需求與消費習慣與電商平臺有所不同。線上營銷是在特殊時期推出的方案,是在商家銷售額急劇下降的情況下推出的應急辦法,具體的實施效果有待評估。對方判斷,在疫情沒有過去之前,商場的客流都不會有大的起色,短期內仍需要依靠線上營銷。

            戴德梁行深圳商業地產部認為,以往購物中心在“線上業務”方面投入極少,目前國內還沒有一個實體商業擁有自己成熟線上平臺、且能為本商業項目引流的神器。通過次此突發疫情事件,運營商應思考如何轉型,實現線上線下“兩手抓”,從而能更靈活應對突發事件。加碼線上營銷,是提升差異化經營、多元服務能力的策略,這將成為商業地產未來發展的趨勢。

            疫情“淘沙” 線下商業差距幾何

            商業地產進入寒冬,資本市場開始有所反映。

            一份中金公司的研報提醒投資者,商業地產類ABS在短期將受到較大影響。具體而言,響應政策的免租活動可能直接使得當月租金為0,客流量的銳減會帶來租戶的短期經營困難,對于后續一段時間的租金收取也產生壓力。對應到ABS的現金流上,租金和營業收入的直接減少可能在未來的幾個月中觸發因現金流低于預期的提前清償條款,投資者也面臨著提前結束或繼續持有的選擇。

            疫情帶來的不確定性仍未褪去,是否將影響商業類產品的融資表現?

            中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對此不太悲觀。他認為,一方面經濟運行受阻,導致商用物業房租失收或空置率上升,影響企業現金流,對融資不利。但是另一方面,因為租約相對長期,讓商用物業抗疫情沖擊的能力高于普通經營性企業,對沖抗風險的韌性更強,有利于提高資產估值。

            對于商業地產而言,2020年注定是一個分水嶺,這本該是收獲的一年。

            2019年12月30日,內地商業管理領域第一股寶龍商業奔赴港交所,等待資本的考驗;印力集團向著2000萬平米的管理面積前進;新城控股旗下的吾悅廣場立下2020年實現百店齊開的目標。

            突如其來的疫情,打亂了企穩向好的節奏。疫情的沖擊波下,巨大的不確定性是否會帶來經營策略的調整和人事變動?

            印力集團回復鋒面News稱,暫時沒有人事調整的計劃。這次疫情是商業地產領域的大浪淘沙,商場要提高運營能力和應變能力,能夠跨越商業周期的企業才能破繭成蝶。對于是否調整開業計劃和經營策略等問題,新城控股方面未予以回復。

            疫情讓商業地產陷入內外交困的同時,也讓行業進行一場深刻的反思。對于行業而言,這無異于一場大型的抗風險教育。

            “疫情對于商業形態和生態的影響也將是長期的,反過來會影響商辦物業的規劃設計和市場供應。”柏文喜認為,疫情將倒逼商場運營商更重視衛生消毒環境,比如中央空調的新風系統可能需要加大風量以及消殺功能,具備開放式中庭與天井的商辦物業可能會更受市場歡迎等。

            在業態選擇上,商場將更看重商家的運營能力,更青睞抗風險能力強、運營能力更優的品牌。此外,以往商場對網紅店和餐飲過分狂熱將有所降溫。有“商業教父”之稱的郝繼霖曾表示,商場的餐飲比例不宜超過35%,餐飲業的營業時間段比較集中,過了高峰期后商場的人流量將大為減少。他建議商場控制餐飲業的比例,做到各方面平衡。

            危機背后也有創新和機會的萌生。

            戴德梁行深圳公司商業地產部主管及董事宋潔對鋒面News表示,中國的商業地產發展時間不長,也才大約30年的光景。面對在突發的公共事件發生上,還是缺乏完善的應急管理及風控措施。“拋棄傳統線下購物中心的房地產邏輯,真正實現互聯網思維,打造商業服務平臺,服務顧客、服務商戶,做好人與貨的服務、溝通、反饋媒介,這才是線下商業未來的發展出路。”

            來源:鋒面News

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