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          疫情之下商業地產的危與機 后市仍能走向穩健向好
          http://www.54ms.com.cn房訊網2020-3-2 11:06:32
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          [提要]疫情出現將促使商業地產的,無論是開發設計、物業管理、策劃、營銷、銷售等各個環節都應有所提升以及完善。

            新冠肺炎疫情對商業地產帶來影響已不可避免發生,除了影響客流、成交,還帶來了其他哪些影響?既然風險已經來臨,又應該怎樣去對應?人們常說有危就有機,那么這次疫情又是否會為商業地產發展帶來機遇,能否為商業地產發展帶來新趨勢?疫情過后商業地產各類物業走勢又將何去何從呢?

            合富輝煌(中國)商業地產總經理張智斌指出,其實線上銷售以及客戶引流已經進入全面發展階段,只不過在房地產實操層面,進展較為緩慢,還有很多方面潛力有待開發,房企不妨借此為契機,進行線上銷售平臺的深度發展。這在未來互聯網持續高速發展的大環境趨勢下,是很有必要性的。

            同時,受疫情影響,不少行業受到影響,對商用物業無論租還是售的需求,也必然有所下降。但同時需要看到的是,疫情也帶動了部分產業行業的發展,如日用百貨、醫藥健康、生物科技、遠程教育、線上辦公服務、居家運動等行業其實在此次疫情中受到較大催生發展。所以商業地產在客戶拓展、商戶招租時需要考慮到這些新客群訴求,抓住時機去開拓客戶市場。

            這也為商業地產及時推出多元化營銷策略提供了現實的土壤。張智斌說,做好銷售模式轉變以及客群開拓后,接下來需要做的就是營銷策略及時應對,采取一系列在客戶需求欲望不強時仍能促成交易營銷措施。其中最實在莫過于價格優惠,因為不少潛在買家也曾想過或許在此時能買到性價比更高的產品,“承諾一段時期內最低價”、“無理由退房”、“下定即送管理費”、加大推薦成交獎勵力度等等,都將是特殊時期助推成交的有效舉措。

            此外,在特殊時期,相關政策以及經濟大環境會有所改變,商業地產應充分利用相應機會去引導客戶,做好政府與潛在客戶之間的橋梁,提升其對商業地產信心。總體來看,特殊時期,房企更加需要做好資金規劃,在貨幣政策及融資環境相對寬松情況下,合理利用時機購入土地,有實力企業甚至可以考慮收并購業務的進行。

            在張智斌看來,疫情出現將促使商業地產的,無論是開發設計、物業管理、策劃、營銷、銷售等各個環節都應有所提升以及完善。

            對商業項目具體建議

            1.提升產品競爭力:在租在售項目提升完善產品健康體系、智能化體系(軟件、硬件),物業形態之間靈活切換,軟硬件兼備

            張智斌指出,此次疫情將給日后商業地產項目的打造帶來更多導向性啟示。首先是物業形態業態之間的彈性轉化以及多功能性,特定時期特定環境下,人們對商業地產重點需求亦有所變化,一個適應力強的商業項目需要有更多靈活性,物業形態界限或將不那么明確,而是具有兼容性及可轉化性的多功能產品。

            其次產品的硬件須往高標準去打造,這里高標準是指對健康、智能、綠色等等未來前瞻性的設施,軟件當屬項目物管服務,時刻培養全面高質素的物管隊伍是項目價值重要體現之一。

            2.營銷推廣手段綜合利用:”線下+線上”有效結合,運營能力提升亦是重點

            著力打造線上平臺,擴大平臺流量及客群基礎,引導潛在客戶改變過往只到售樓部思維模式,投入更多資源發掘線上平臺潛力;有了平臺,當然少不了“主播”培養,銷售及策劃人員的技能開拓中必須有線上吸客,導客、促成交易等等一系列日常培訓,為日后線上線下有效結合做好充分準備。

            張智斌表示,商業地產不同于住宅項目,項目整體運營能力占有非常重要作用,尤其在特發情況下,運營能力直接影響著整個項目現金流以及承壓能力,因此運營能力提升亦是重點工作之一。

            針對以上提到各項要點,此時商業地產項目將更加需要一個全過程全平臺一體化的服務,合富商業正有這方面服務體系及豐富經驗,包括全方位服務體系:產品設計+策劃推廣+租售代理的全方位服務體系;而且依靠合富輝煌大平臺,能夠做到“線上+線下”結合助力項目成交:線上推廣平臺(AI看房、合記買樓)+線下專業銷售促成交。最后,合富輝煌商業地產將與商業地產各大合作伙伴互勉互勉,共度時艱,相信寒冬即將過去,暖春很快會到來!

            對各類商用物業的現狀分析及前景預判

            寫字樓:產業扶持及城市發展成有力支撐,長遠來看后市仍將穩健向好

            寫字樓向來以大宗交易為主,大客戶此時更多關注的是整體市場走向以及物業投資價值,更多的是從中長期投資角度去考量,那么疫情過后,廣州寫字樓市場整體仍將向好,客戶亦會用長遠眼光去看待;但是另一方面,疫情短期內亦對不少行業企業造成影響,無論資金流,辦公需求等各方面,因此短期內客戶購買寫字樓亦相對會更加的謹慎。

            預計近一段內寫字樓成交持續較為冷清,合富大數據顯示,寫字樓近期成交(鼠年以來)只有零星幾套的成交量,預計寫字樓物業復蘇將有一個相對緩慢過程。但長遠來看,城市發展提速、大灣區助力等綜合利好,寫字樓后市仍能走向穩健向好。

            至于租賃方面,不少企業受疫情影響,近段時間同樣寫字樓租賃市場也因此冷清,但預計隨著疫情控制及好轉,有部分行業反而得到較大的發展,如線上辦公、遠程教育、醫護健康、人工智能、生物醫藥、新一代信息技術等行業,將會借此次疫情爆發更多行業相關需求,從而對寫字樓續租、擴租等需求提升,所以寫字樓租賃行業喜憂參半,近期內租金及空置率走勢并不會太樂觀,但長遠來看整體發展預計仍能維持相對穩定水平。

            張智斌說,寫字樓市場發展更多是依靠城市以及產業發展推動,此次疫情以來,各區政府也紛紛出臺相關扶持政策以及產業發展政策,比如保利魚珠港所在的黃埔區,就新出臺了四個“黃金10條”升級版本,對新進駐企業、對產業精準扶持以及人才的獎勵都大力提升,對于整個區域競爭力有所提升之余,對區域內辦公物業也有較大利好,因為寫字樓就是招徠企業進駐以及發展的重要載體。預計在特殊時期,各區扶持政策陸續出臺,亦將更有效推動寫字樓市場發展。

            公寓:線上線下多渠道、多元優惠結合或將有效刺激需求釋放

            公寓市場方面,目前廣州公寓市場買家多為個人客戶居多,這時候個人買家考慮因素會更加多樣化,第一類客戶,疫情之前已經對項目有較為充分了解,意向較大的客戶,此時如果有一些優惠讓利措施、贈送服務、價格保障等,是比較容易促成交易的,還有一類的是疫情之前暫無購買公寓意向,反倒在一些政策傾斜,大環境寬松的帶動之下,認為此時是購入公寓保值增值的好時機,也是能夠有所成交的。

            這時候房企及銷售策劃代理就擔當非常重要角色,如何在特殊時期還能促成交易,就需要牢牢抓住客戶訴求點,建立項目與潛在客戶之間無障礙的溝通橋梁。例如像保利金沙大都匯項目,疫情之后第一時間采取了線上直播售樓的應對措施,當場就有成交的客戶。以保利為例,除了第一時間打造線上直播渠道,還結合多元化的全方位措施去激發客戶需求,像一口價鉅惠房源、抵房款優惠券、線上保價承諾、無理由退款、免費專車接送看房等等一些列舉措。

            張智斌指出,在成交網簽數據方面,公寓是在三類商用物業中,率先有復蘇跡象的一類,在最近一周網簽數據顯示,有超40套以及超2300方成交量,當然與正常水平差距甚遠,但對比農歷開年之初兩周零網簽成交量,已經算是看到了一些曙光。隨著疫情逐漸得到控制,公寓有望成為最快重回正常軌道商用物業,預計第二季度開始成交能有較為明顯逐步回升,而且在優惠、保價等相關措施推動之下,將刺激一輪需求集中釋放。

            商鋪及商場:疫情或將加速業態轉型及商場綜合運營能力升級,社區型商鋪優勢凸顯

            商鋪市場以及零售物業,可謂這次疫情受影響最大的,多個商場縮短營業時間,有些甚至關閉數天,客流量也寥寥可數,這時對商場的整體運作面臨著巨大考驗。多個知名商場業主方紛紛給出租金免除及優惠措施,以望與商戶共度時艱。

            其中對餐飲、影院、零售等人口聚集性行業影響更是首當其沖。預計客流以及銷售額的完全恢復需要較長時間。但亦有部分需求在此次疫情之下被更多激發出來,如“宅經濟”、個人護理、醫療健康、遠程教育、社區生鮮以及速食等,將會是疫情過后能較快發展起來的業態。

            商場作為連接顧客與商戶的紐帶,更應加強商戶在商場線上平臺上的推廣,軟文、線上商城、購物直播、社群運營、VR實景購物等應多途徑綜合運用。廣州天河多個大型商場紛紛推出相關措施。此時商戶更加看重會是商場整體運營實力,包括物業服務(尤其在健康安全監控、保潔的方面)、特發事件之下的應急處理能力以及上述提到的品牌營運推廣能力等,因為只有符合這些標準,才能增強商戶進駐的信心,同時商場的整體抗風險能力才有保障。

            張智斌指出,短期來看,大部分商戶更多看重的是目前數月內生存問題,例如從商場業主方那里獲得減租等租金支持,而新開店或者擴租等考量會暫緩。若能撐過這數月,其實整體商業及消費市場的前景仍是樂觀的,疫情退去后,補償性消費會集中出現,彌補之前消費力受制所帶來的影響。預計未來,商場業績及開業率受到影響是不可避免的,但人們消費需求仍是旺盛的,前提是做好萬全的保障防護措施之下,抑壓已久的需求將能逐步釋放,商場有望在下半年能基本恢復較佳人氣。

            另一方面,是商鋪網簽成交的主力的社區型商鋪,社區型商業在此次疫情當中發揮了較為重要作為,作為“最后一公里”社區商業的便捷、靈活的優勢更加凸顯。疫情期間不少社區型超市、面包店、藥房等很大程度上滿足了周邊居民的日常需求,人們每日所需肉菜、飲料、糧油米等品類得到及時補給。

            張智斌表示,商業歸根到底是滿足人們的一切需求,這時候社區型商業的優勢不言而喻,預計疫情過后,社區型商鋪成交能得以逐步回穩,社區型商業整體統籌及營運也應該吸取更多此次特發情況下發揮其功能的經驗,從更多元全面角度去完善社區型商業業態布局及便捷度的進一步提升。

            來源:南方網

          編輯:wangdc

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