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          中房智庫:商辦物業應對疫情沖擊之道
          http://www.54ms.com.cn房訊網2020-3-2 13:14:48
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          [提要]突發的新冠疫情,給商辦物業市場帶來了不可避免的沖擊。疫情之下,政府、業主/運營方、企業租戶積極應對,同舟共濟,共渡難關。

            突發的新冠疫情,給商辦物業市場帶來了不可避免的沖擊。疫情之下,政府、業主/運營方、企業租戶積極應對,同舟共濟,共渡難關。

            1.推動政府扶持政策落地

            為了緩解疫情對企業帶來的沖擊,各地政府部門積極出臺紓困政策。2月3日,北京市出臺了《關于進一步支持打好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控阻擊戰若干措施》,提到不抽貸、不斷貸、不壓貸,延遲繳納社會保險費,鼓勵大型商務樓宇、商場、市場運營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金等19條措施。

            毛大慶認為,應對疫情,各地政府出臺紓困政策扶持力度之大、出臺速度之快是歷史上從來都沒有過的,但這些政策真正執行落實到企業身上還需要一段時間。疫情沖擊下,不少長租公寓和聯合辦公企業面臨現金流風險,因為下游租戶不能及時生產、復工、產生現金流以支付租金。但是絕大多數租賃性企業是輕資產,缺乏抵押品,無法從銀行現有的制度下獲得便宜的長期資金。

            針對租賃性企業融資困局,2月14日,毛大慶聯合新派公寓創始人王戈宏聯合發聲,呼吁國家設立100億-200億元的“中國租賃產業專項扶持基金”。建議初期可以由住房租賃發展核心省市的政府引導基金按比例拿出一部分,與大中型銀行、大型險資企業一道做成一個資金池,對合格的租賃性企業用低息長周期貸款進行支持。

            當然這只是呼吁,能否得到高層支持猶未可知。雖然目前貨幣政策寬松,央行釋放了大量流動性,聚焦扶持受到疫情沖擊的中小微企業,但是很多中小微企業未必能夠真正受益。財政政策,尤其是針對中小微企業的定向扶持政策,比如降稅、減免租金補貼、用人補貼等,或將發揮更大效用。

            2.業主/運營方、租戶企業積極自救

            首先,業主加強樓宇健康及危機管理,租戶要積極配合做好疫情防控,避免由于疫情防控不力而造成封樓的風險,令雙方雪上加霜。

            其次,用好政府出臺的扶持政策,積極磋商租金延遲繳付或減免,租戶向業主申請,業主也應當積極響應,給予一定的優惠或免租期,避免疫情過后大量的違約、退租情況發生。業主可向政府申請財政補貼。毛大慶還表示,在優客工場的直營店,公司正在跟上游業主積極溝通,將虧損的直營店轉變為共贏模式,以降低公司的運營虧損。

            再次,節流提效,包括壓縮運營管理成本。人員方面適當瘦身,提高企業運營效率,做好復工后業務發展動能的儲備等。未竣工商辦物業,開發商可主動減緩工程進度,降低投資支出。

            3.調整招商對象,搶占優質租戶

            仲量聯行研究顯示,疫情之下,三大傳統辦公樓需求的支柱產業——金融業、房地產和建筑業、專業服務業(如律所、會計師事務所),抗沖擊的韌性較大;在線游戲、在線教育及視頻網站等發展勢頭強勁,疫情過后有望獲得更多風投,實現爆發式增長;生物醫藥、體檢測試、健康管理等大健康產業及環保關聯產業,未來發展前景看好。

            企業在招商過程中,可瞄準上述產業類別的企業租戶,通過設置優惠條件搶占優質租戶。邁點研究院針對聯合辦公品牌的調研顯示,入駐企業行業今年相比去年有明顯的變化,TMT與金融業大幅增加,其中TMT中的科技行業增長最高,超過70%。

            58同城、安居客房地產研究院近期對一線城市來自TMT、金融、制造等行業的中小企業租戶進行了深度調研訪談,發現這類中小企業租戶選址最核心的決定因素有兩個:一是租賃成本,二是區域和交通狀況。若期望的區域內沒有滿足租金范圍的選項時,大多數中小企業會選擇稍差點的區域,較少會考慮提高租金預算。

            4.嘗試虛擬看房,解決疫情期間招租問題

            疫情期間,商辦運營平臺好租,在官網、微信端等全面上線視頻看房功能,為企業客戶升級線上看房、線上選房服務。同時,還針對開發商、物業、投資公司等業主,提供定制VR拍攝等多項專業服務。目前,好租平臺上的寫字樓、共享辦公以及創意園區三類房源的實拍視頻已達數萬條,覆蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市的主要寫字樓。

            展望未來,仲量聯行認為,這次疫情讓傳統的辦公空間的局限性暴露無遺,未來辦公的形態將不再局限于辦公樓本身,具有辦公屬性的多元空間將主導辦公產品。這意味著能夠扛過本次疫情沖擊活下來的聯合辦公品牌,可能會有更好的發展機會,標準寫字樓配置聯合辦公產品更能順應潮流。

            來源:中國房地產報

          編輯:wangdc

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