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          寫字樓供求下降 租戶結構決定抗沖擊能力
          http://www.54ms.com.cn房訊網2020-3-2 11:52:10
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          [提要]疫情籠罩之下,寫字樓市場新增租賃需求受影響明顯,空置率走高,租金存在進一步下行壓力,預計影響會持續到二季度;下半年租賃需求加速釋放,投資重回活躍,寫字樓市場將會逐漸恢復。

            疫情對寫字樓市場造成怎樣的沖擊?寫字樓物業業主與企業租戶如何共渡難關?中房智庫結合各家專業研究機構的數據和觀點,做出分析判斷,并提出應對策略。

            1.一季度辦公新增需求大降

            世邦魏理仕(CBRE)近期發布的《2020年大中華區房地產市場展望報告》預計,受新冠疫情影響,2020年第一季度全國范圍內的辦公需求預計下降40%左右。

            本來每年一季度的寫字樓市場會有一個新增租賃需求的小高峰,但是今年受防控疫情對返工的限制,企業擴租或搬遷寫字樓計劃被暫時擱淺,導致一季度新增租賃需求大幅滑坡。

            但多家機構認為,新冠肺炎疫情影響的是租賃節奏的變化,隨著疫情得到控制,被積壓的需求有望在二季度加速釋放,帶動寫字樓新增租賃需求的回升。從全年來看,寫字樓吸納量或將維持往年的平均水平。

            也有機構預測較為謹慎,認為本次疫情即便如專家所言在4月底能夠基本得到控制,但考慮到市場情緒等變化引起的間接影響,寫字樓租賃活動恢復最早也要到第二季度末。

            2.空置率預期持續走高

            高力國際近日針對辦公樓業主、租戶和投資機構進行了一次電話調研,對象涉及北京、上海、深圳、廣州、成都、南京、杭州、沈陽、大連和西安等地的138個辦公樓業主和337個租戶企業。結論是,目前租戶退租計劃很低,85%的辦公樓業主沒有接到租戶的退租請求。但40%的辦公樓業主認為空置率將上升,40%認為空置率不會受到影響。

            在中經聯盟近日組織的一次在線沙龍會議上,也有業內人士表示,其在自己的微信大群里(成員大多是北京各寫字樓的業主方/運營方)進行了一次線上調研,結果也顯示當前疫情給寫字樓帶來的租戶退租沖擊并不明顯,只是有個別租戶申請免租。

            這意味著,如果疫情如預期一樣能夠在4月底基本解除,寫字樓空置率并不會因為疫情的沖擊而明顯上升。但全國范圍看,寫字樓空置率面臨持續走高的壓力。世邦魏理仕預測,2020年全國寫字樓空置率將攀升至25%,15個城市的空置率或達歷史最高水平。

            其中的主要原因,在于城市自身寫字樓市場的基本面。以北京為例,2019年寫字樓空置率創下13.9%的歷史新高,與此同時2020年還趕上了北京寫字樓的新增供應高峰(預計新增供應約百萬平方米),因此即便沒有疫情沖擊,寫字樓空置和租金下滑壓力也很大。

            3.租戶結構決定抗沖擊能力

            業內人士普遍認為,此次疫情對商辦市場的影響,很大程度上取決于其租戶的抗風險能力。以中小微企業租戶為主的乙級寫字樓仍然面臨著租戶退租的風險,特別是租戶所在行業為受疫情沖擊較大的行業的,比如酒店餐飲、交通運輸、零售貿易、消費服務、娛樂傳媒等聚焦個人消費的企業辦公需求可能會受到重創。

            世邦魏理仕分析表明,疫情對TMT(科技、媒體、電信)、金融業和專業服務業的影響較小,甚至可能刺激某些科技類企業的辦公租賃需求加速增長,如在線游戲、在線教育等。2019年,TMT、金融業和專業服務業累計占中國寫字樓租賃總量的60%,預計2020年這一占比將進一步提升。

            4.新增供應預計下降

            從供應層面來看,受到疫情影響,民工延期返程,工地延期復工,企業出于現金流壓力主動減緩投資,施工周期拉長,市場供應也會明顯變緩。世邦魏理仕預計,受疫情影響,全國大約有13%的寫字樓新增供應將延遲交付,2020年全年新增供應約890萬平方米(2019年全國寫字樓新交付面積約為740萬平方米)。

            戴德梁行預測,2020年北京寫字樓市場的新增供應量將從190萬平方米下調至120萬——100萬平方米。往年預計量和最終實際上市量基本會有30%的浮動,但2020年的差距會更大。新增供應量的降低,會緩解空置率的下行壓力,但也會拉低寫字樓市場整體的活躍度。

            5.租金仍處下行通道

            世邦魏理仕認為,若新冠疫情整體能在2-3個月內得到控制,則對寫字樓租金帶來的影響有限。預測一線城市北京、上海和深圳租金下跌的勢頭會有所緩解。二線城市供過于求局面難改,預計2020年租金水平將同比下降1.8%以上。2020年全國寫字樓平均租金預計將同比下降1.5%。

            萊坊預測,由于疫情的影響,需求受到抑制,短期內寫字樓業主將不得不通過更大的優惠條件和租金減免來吸引客群,以價換量,因此寫字樓租金有進一步下探的壓力。

            6.大宗交易預計下半年反彈

            中國指數研究院數據顯示,2019年以來外資準入門檻逐漸放寬,企業購置自用型寫字樓的需求也相當搶眼,北京、上海兩地大宗交易并肩居首,其中寫字樓交易均占據主導。戴德梁行數據顯示,寫字樓也是深圳大宗交易市場中最受投資者青睞的標的,2019年31宗大宗交易中寫字樓就占據了19宗。

            世邦魏理仕預測,受疫情持續時間和規模的不確定性影響,2020年的中國內地大宗交易市場可能面臨短期波動。但疫情結束后,得益于寬松的貨幣政策和更低的利率環境,境內外的機構投資者將迅速轉向活躍,門戶城市核心區位成熟的寫字樓仍是頗具吸引力的投資標的。

            Cresa世樺嘉潤認為,由于疫情沖擊,一些物業持有者可能會因運營策略調整而選擇將所持項目出售,寫字樓物業售價存在下調的機會。萊坊也認為,由于市場的不確定性,可能會導致一些項目資產價格短期波動,給境內外機構投資者帶來較好的機會。

            疫情籠罩之下,寫字樓市場新增租賃需求受影響明顯,空置率走高,租金存在進一步下行壓力,預計影響會持續到二季度;下半年租賃需求加速釋放,投資重回活躍,寫字樓市場將會逐漸恢復。但疫情何時解除仍是最大的影響變量。有悲觀者預期,如果疫情持續蔓延,由于現金流斷流,聯合辦公企業5月份會倒閉40%,二季度起北京寫字樓平均租金至少下降20%,空置率上升到25%。

            來源:中國房地產報

          編輯:wangdc

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