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          1月中國長租公寓發展指數TOP10及報告
          http://www.54ms.com.cn房訊網2020-2-27 9:58:36
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          [提要]1月份,突如其來的疫情蔓延,成為了舉國上下密切關注的頭等大事。因配合疫情防控的需要,許多行業陷入停工待產的狀態,長租公寓行業也不例外

            1月份,突如其來的疫情蔓延,成為了舉國上下密切關注的頭等大事。因配合疫情防控的需要,許多行業陷入停工待產的狀態,長租公寓行業也不例外。

            在此期間,長租公寓品牌們采取捐款、捐物、為受疫情影響的租戶給予租金減免、為一線醫護人員免費提供床位等,用自己的方式貢獻力量。據觀點指數研究院統計,截至2月6日,已有至少10家長租公寓企業公開表態,對配合疫情防控作出反應。

            而在1月17日,隨著蛋殼公寓赴美敲鐘,長租公寓行業迎來了第二家上市的企業。這距離上一家長租公寓企業的上市,僅過去2個月。

            1月6日,去年11月赴美上市的“長租公寓第一股”青客公寓也發布了首份財報,財報顯示,青客公寓2019財年第四季度的凈虧損同比減少近三成,租金收入同比增15%至3億元。

            可以看出,青客公寓正在竭力減少虧損。對此,青客創始人表示,公司通過整合內部資源,進一步提高運營效率并專注于資產質量改善而非積極擴張,因此第四季度實現了合理的增長,同時收窄了虧損。

            但是我們也不能過于樂觀,就目前的情況來說,疫情停工期間,長租公寓的租金收入受到很大影響,這對現金流造成很大壓力。而這種情況或許至少持續至4月份。

            廣州試點政策性租賃住房

            1月廣州在政策性租賃住房方面有所動作。

            為了分流和保障部分住房需求,尤其是人才政策性租賃住房,更好地發揮租賃市場保障性和市場性的作用,1月17日廣州市政府頒發了《廣州市發展政策性租賃住房試點方案》。

            頒發此次政策文件后,廣州成為全國首個出臺政策性租賃住房政策的城市。據悉,早在2019年12月住建部全國住房和城鄉建設工作會議上,就明確提及了“政策性租賃住房”。在今年1月的北京地方兩會上,也提及了政策性住房的建設和籌集工作,但沒有明確提及“政策性租賃住房”。

            隨著后續更多的租賃市場相關政策工具落地,廣州在發展租賃市場、穩定房租和落實租售同權等方面的措施將會更加完善。

            除此之外,杭州也迎來今年首個租賃強政。

            1月16日,杭州人民政府辦公廳推出了租賃政策,并于當月25日起開始施行。內容包括租賃監管專用銀行賬戶、全市住房租賃合同示范文本、租金貸、租賃住房產品質量等方面。

            回顧2019年,杭州入選中央財政支持的16個試點城市名單,并計劃3年內爭取24億元的中央財政資金獎補,用于扶持優秀住房租賃企業。這對于當時長租公寓“爆雷”較為集中的杭州,是一個利好消息。此后,杭州積極發揮政策對租賃市場的引導作用。2020年也將繼續出臺政策,加強租賃市場的監管。

            青客上市后竭力止虧

            去年11月5日,青客公寓成功在納斯達克敲鐘上市,給當時“爆雷”頻現的長租公寓行業帶去一縷曙光。美股上市首日收盤報17.64美元,漲幅3.76%,總市值8.37億美元。

            而今年1月初,青客公寓也發布了首份財報。觀點指數研究院注意到,根據招股書披露,青客公寓原計劃募集520萬股,最高募資1億美元;但上市時下調到270萬股,募資金額幾乎減半,最終募資4590萬美元。而現在青客公寓的市值也縮水近30%,約為5.76億美元。

            這與青客公寓長期處于虧損狀態是分不開的。數據顯示,截至2019年6月30日共9個月(2019財年前三季度),青客公寓營收為人民幣8.98億元,同比增長51.4%;凈虧損則為人民幣3.73億元,略高于2018財年同期的3.24億元。

            也許為了盡快“止損回血”,在上市之后,青客開始放緩擴張的腳步。1月6日,“長租公寓海外上市第一股”青客公寓發布上市后首份財報,財報顯示,2019財年第四季度凈虧損同比下降近三成。

            根據財報披露,2019 財年第四季度(2019年7月1日-9月30日),青客實現凈收入3.4億元,同比增長13%;歸屬于公司凈虧損1.25億元,同比下降29%;同時,息稅折舊攤銷前利潤虧損4521.1萬元,比2018財年同比收窄58%。

            在凈收入3.4億元中,包括住房租賃業務收入、增值服務及其他凈收入。其中,住房租賃業務收入為3.0億元,較2018年同期的2.6億元增長15%。此外,增值服務及其他凈收入為3900萬元,較2018年同期的3800萬元增長2%。

            財報還指出,截至2019財年第四季度期末,青客的滿房率達95.8%,同比提高3.6個百分點。

            營業成本上也出現了略降,包括運營成本、銷售費用、管理費用、運營前費用和減值損失等方面。

            青客營業成本及費用總額為4.37億元,而2018年同期為4.35億元。其中,運營前費用降幅較明顯,減少至560萬元,而2018年同期為2800萬元,主要是由于2018財年同期,青客處于快速擴張階段,因而運營前費用較高;而2019 財年第四季度,新開發的出租房間增長相對較少。減值損失也由2018年同期的3000萬元減少至1300萬元。

            在資產負債方面,青客公寓的現金及現金等價物由2018財年的1.04億元,增至1.6億元;專門用來支付長期債務的限定用途現金,也從1500萬元增至9100萬元。不過,長短期債務均出現了一定程度的增長。短期債務較2018財年增長1.4倍至3.2億元,長期債務較2018財年增長1.6倍至4.3億元。

            觀點指數研究院注意到,2019財年,青客公寓整體的流動負債從19.7億元同比下降13.9%至16.97億元。其中,租金分期付款貸款下降31.7%至7.57億元。

            從財報數據來看,青客公寓上市后竭力去做的一件事,就是放緩規模擴張的腳步,從而減少虧損,回流現金。這也為1月17日敲鐘上市的蛋殼公寓提供了參考。

            企業齊“戰”疫,部分陷入租金危機

            就在蛋殼公寓敲鐘上市不久后,全國上下爆發了疫情,與很多行業一樣,長租公寓行業也陷入了停工待產的狀態。

            疫情無情,企業有情。即使頂著巨大的現金流壓力,在抗疫行動上我們也常常看到長租公寓企業的身影。

            抗疫期間,長租公寓企業們采取捐款、捐物、為受疫情影響的租戶給予租金減免、為一線醫護人員免費提供床位等方式貢獻自己的力量。以自如、青客等品牌為例,它們主要針對武漢等湖北省地區,并面向全國實施了部分用于減輕租戶承租、疫情防控壓力的措施。

            據觀點指數研究院不完全統計,截至2月6日,已有至少10家長租公寓企業公開表態,配合疫情防控作出反應。

            與此同時,迫于現金流壓力,長租公寓在租金方面的部分舉措,也陷入了“道義”與“生意”之間的尷尬局面。

            這也直接反映出長租公寓目前對于租金收入的依賴程度較高。未來,實現多元化收入,提高增值服務收入占總收入的比例,將會是長租公寓盈利的一個主要方向。雖然長租公寓盈利之路道阻且長,但業內人士始終相信,行則將至。

          來源:觀點地產網

          編輯:koko

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