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          疫情下長租公寓業需求幅下滑,租賃政策收緊
          http://www.54ms.com.cn房訊網2020-2-27 15:36:52
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          [提要]2018 年項收益率明顯下滑;2019 年拿房成本回落,轉讓項為增多。

            2018 年項收益率明顯下滑;2019 年拿房成本回落,轉讓項為增多。

            開發商對租業期有積極作,但前該業務被邊緣化且拆分上市意愿不強。

            疫情下業需求幅下滑,租賃政策收緊;集中式企業求穩,分散式企業開源節流。

            我們參加了 2020 年租公寓業展望專家組會議,會議邀請了克瑞租賃事業部總經理對今年業增趨勢、競爭格局、融資環境以及疫情影響等進交流,其主要觀點如下:2019 年業增速顯著下滑,后發企業逐漸退出。2019 年租公寓業頭部企業管理規模平均增速為 19%,較 2018 年 173%的增速明顯回落,預計今年增速將進步回落。前市場頭部企業基本是早期進業的企業,在盈利上,其提前鎖定低價房源并享受了 2017-18 的租上漲,獲得可觀的租剪差;在規模上,其充分利 2017-18 的資本推動獲得了量貨源。在 2017-18 年才后發進的些企業前已基本淡出。

            分散式規模效應已有所顯現,但對城市政策險;集中式經營模式仍在不斷更新。前分散式企業的規模及品牌效應已有所顯現,業第 2、3 名已順利上市,其險主要來于城市政策,例如北京之前在叫停了“N+1”等改造出租類產品后,部分企業在北京的運營規模近停滯。集中式企業運營模式正在由重變輕,前各家企業基本采取輕重結合的式經營,輕資產:重資產經營的例在 8:2 到 6:4 不等,未來成本細項控制是決定能否做、能否盈利的關鍵。前分散式企業占到租賃市場整體的 4%~5%,集中式企業不 2%。

            2018 年項收益率明顯下滑;2019 年拿房成本回落,轉讓項為增多。2013-17 年重點城市租每年保持 5%-8%的增,由于租公寓在業主端般少簽訂 5 年,因此在這個節點上企業可賺取定的租剪差。2018年起,開發商在前輪地產周期開發的量物業使市可租賃房源幅增,因此本年租并未增;同時,2018年部分運營商在獲得融資后為追求規模開始哄搶房源,導致成本拉升,盈利能受損。標桿企業在 2017 年前對 IRR的要求為 18%, 2018 年起則降 15%。業拿房成本位出現在 2018 年下半年,個別房源成本較 2017 年時漲幅達兩倍;2019 年業進蕭條期,拿房成本基本回落 2017 年的平。部分企業前只出不進,其轉讓的多為之前價收購的房源及遠郊項,其中部分價收購項在 18 年最價位上給予 5 折-65 折優惠后單項盈利能尚可,易于轉讓;遠郊項往往在打折后也問津。

            開發商對租公寓業期有積極作,但前該業務被邊緣化且拆分上市意愿不強。開發商開始進租公寓領域基本是“被迫持有”:在過去 5-8 年,線城市政府的供地集中在新區或近郊,并要求開發商持 15%-20%的物業,開發商被迫持有了批項位置遠、空置率、租低、法盈利的物業。2017-18 年在政策扶持、租賃貸盛、企業業績較好的情況下,開發商對租公寓的虧損可以默認; 2018 年末融資渠道開始堵塞、企業盈利能下滑,租公寓業務的盾逐漸爆發;2019 年,許多開發商開始退出租公寓項,或將其變成邊緣業務。未來地產系租公寓的轉變關鍵在于 1)管理能獲得本質提升,對租產品精細化運營;2)前期開發物業持續積累達到規模效應,產品線分化; 3)邊界成本穩定,進盈利的成期。從上市節奏看,短期看開發商系租公寓并動上市:前運營較好的湖冠寓僅是湖業務之,暫拆分上市計劃;旭輝領寓和開發業務有較明顯的分割,其定位是具備后臺優勢的運營商團隊,前提出 5 年內上市。

            融資額下滑并集中在頭部,租貸嚴控對分散式影響較。2019 年業融資同下滑,特征由多筆額變成單筆額,融資持續向頭部集中,預計今年將持續單筆額的狀況。預計后續年業融資將較為穩健,不會出現漫灌的情況。租貸,2019年末政策提出住房租賃企業租收中租貸占不得超過 30%,部分分散式企業主要融資渠道仍是租貸,受影響會較。

          來源:樂居財經

          編輯:koko

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