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          長租公寓接連虧損資金緊張路在何方
          http://www.54ms.com.cn房訊網2020-2-27 15:30:15
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          [提要]  連日來,蛋殼公寓卷入變相裁員、強制業主減租及勸租客退租換租多重風波。事實上,外界對于剛上市不久的蛋殼公寓的前景,也始終難言樂觀。

            連日來,蛋殼公寓卷入變相裁員、強制業主減租及勸租客退租換租多重風波。事實上,外界對于剛上市不久的蛋殼公寓的前景,也始終難言樂觀。

            眼下,受蛋殼公寓系列事件影響,過去曾飽受爭議的長租公寓模式再次被推上了風口浪尖。

            上市后繼續虧損,結果則不容樂觀

            1月中旬,蛋殼公寓正式在紐交所掛牌上市,成為2020年登陸紐交所的第一只中概股,也是繼青客公寓后第二家上市的長租公寓企業。

            據悉,蛋殼公寓屬于長租公寓“分散式”的運營模式,通過租賃協議從業主手里獲得零散房源,進行裝修改造、配齊家具家電后轉手出租,賺取房租差價、管理費和清潔、搬家等增值服務收入。

            隨著房價持續攀升、更多年輕人選擇租房居住等因素的推動,蛋殼公寓迎來了長租公寓的行業風口,業務增長極為迅速。

            然而,規模拓展的另一面則是嚴重的營收虧損。其招股書顯示:2019年10月,蛋殼公寓的凈虧損為人民幣2.966億元(4150萬美元)。綜合去年前10月數據,蛋殼公寓共計凈虧損高達28.128億元。

            而比蛋殼公寓率先赴美上市的青客公寓,發展、經營狀況也都不如意。據公開報道顯示:去年青客公寓赴美上市時,募資金額幾乎減半。

            如今,青客公寓市值約為5.76億美元,較其上市時的約8億美元市值,縮水了約30%。青客公寓招股書顯示:2017財年凈虧損1.9億元;2018財年凈虧損4.26億元。截至2019年6月30日的前9個月,青客公寓凈虧損3.48億元。

            長租公寓企業為何持續虧損,仍要上市?中原地產首席分析師張大偉在接受法治周末記者采訪時指出,對于當下公寓租賃市場來說,競爭激烈,企業進入的數量非常多,行業除了規模外沒有其他競爭壁壘。這種情況下,上市是為了融資擴大規模,形成規模優勢降低運營成本。

            景暉智庫首席經濟學家胡景暉則直言,上市的目的是為了續命。“按照蛋殼公寓公開披露的2019年前10月虧損數據看,即單月虧損2.8億元,全年預計虧損30多億元。而公開募集的資金扣除其上市費用后,蛋殼公寓真正能拿到手的也就約9億元。而青客公寓方面,募集資金不足5000萬美元(折合人民幣約3.5億元),扣除上市成本后募資金額不足3億元。按照兩家企業目前的形勢,長租公寓企業上市后繼續虧損,結果則不容樂觀。因為目前為止,還未看到任何扭虧為盈的希望。”

            資本對長租公寓企業謹慎樂觀

            對于長租公寓企業虧損的原因,胡景暉向法治周末記者分析稱,當很多企業涌入長租公寓領域,則導致惡性競爭,爭搶房源和客源。爭搶房源體現為高價收房,爭奪客源體現為降價出租。如此高進低出,時間越長,房源則越多,虧損也就越多。

            面對如此局面,資本市場也有相應動作。蛋殼公寓上市剛一開盤,每股發行價一度跌至13美元(股),公司市值跌破24億美元,隨后又被一路拉升,收盤時股價重新上漲回13.5美元。

            如此波動說明,再持續虧損下去,資本對長租公寓企業的信心將受到動搖。作為蛋殼公寓投資方之一的愉悅資本創始及執行合伙人劉二海認為,目前,長租公寓面臨的是一個平衡當期的盈利與長期發展的問題,要找到合適的平衡點,不能光追求規模,還要把服務的品牌和質量做起來,這是長久之計。

            諸葛找房數據研究中心觀察家王小嬙認為,企業的長遠發展不能依靠融資,還需要企業自身的現金流,也就是實現利潤的正增長。

            有業內人士分析,長租公寓企業上市后,更需要關注業務成長性的問題。想要實現下一步增長,一方面要持續擴大規模,另一方面則要通過好技術、好產品、服務、團隊執行力等來提高運營效率。在完善的“內功”基礎上,再加上增值服務,豐富收入來源,走向盈利。

            政策壓力與日俱增

            在虧損的壓力下,“租金貸”成為了長租公寓企業續命和擴張的“殺手锏”。所謂“租金貸”,是指租客在與長租公寓企業簽下租約的同時,與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約,一般由該金融機構替租客支付全年房租,租客向該金融機構按月還清租房貸款,相應的貸款利息一般由長租公寓企業代為支付。

            法治周末記者了解到,這種金融創新模式,為長租公寓企業發展提供了充足的資金,讓其以預付款為杠桿,撬動更多的房源。

            長租公寓企業對“租金貸”,普遍都有較高的依賴。蛋殼公寓披露的招股書顯示:僅2019年前9個月,其通過“租金貸”獲取的租金預付款,就已占租金收入的80%,這一比例在2017年、2018年更高達90%、88%。青客公寓的招股書顯示:截至2019年6月底,65.2%的青客公寓租客使用了“租金貸”。

            實際上,“租金貸”在助長資金沉淀規模的同時,也暗藏著巨大的金融風險。胡景暉表示,長租公寓企業擴張速度越快,滾動發展,問題就越嚴重。一旦沒有新的租客進入,通過“租金貸”提前付房租,現金流就會斷掉,這就是長收短付,短錢長投,最終資金鏈崩斷。

            據法治周末記者不完全統計,自2018年以來,共有杭州鼎家、上海寓見等45家長租公寓企業,因資金鏈斷裂、經營不善等原因相繼破產。而這股“暴雷潮”,一直到2019年年底也未有褪去的跡象。

            近年來,對長租公寓頻繁爆發的危機,國家也陸續出臺了相關政策。2019年12月,住房和城鄉建設部等6部門聯合印發了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》(下稱《意見》),明確提出:各地方指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶,將租金、押金等納入監管賬戶;住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的應當于2022年年底前調整到位。

            《意見》還明確了租金和押金的透明化及30%的“租金貸”紅線,這進一步加劇了長租公寓企業的資金壓力。

            王小嬙認為,《意見》的出臺,對整個長租公寓企業都帶來了很大的挑戰,尤其是限制“租金貸”占比,即限制了長租公寓企業提前收回租金的能力。這一方面直接考驗長租公寓企業的資金能力,使其面臨現金流考驗;另一方面也倒逼長租公寓企業要實現自身的內增長,加強企業的運營能力。

            長租行業需要回歸“慢”

            隨著日趨嚴格監管的信號槍打響,當前長租公寓企業面臨的盈利難題也迫在眉睫。

            業界普遍認為,長租公寓盈利模式單一,運營方高度依賴地產資源,要想占領市場,就要不斷投入資金,盤下大量房源成為“二房東”,再出租給租客。

            一方面,長租公寓前期建設及改造投入大,用于擴張的資金流動性差,一旦房屋空置,這些錢便被套住,運營商還得多背上運維成本;另一方面,長租公寓盈利一般靠租金差和服務費,途徑單一、回報周期長,而房屋維護、家具折舊等都是隱性成本。盡管長租公寓企業已經開始探索與公寓配套的保潔、搬家、娛樂設備等增值服務,以擴寬盈利渠道,但這種方式仍處于摸索階段,至今尚未成熟。

            上述業內人士表示,長租公寓不應成為純粹拼規模、賺價差的行業,穩步提升入住率、續租率等核心指標,才是長租公寓的經營重心。

            對于長租公寓未來趨勢的展望,空白研究院創始人、貝殼研究院名譽院長楊現領總結為:短期不樂觀、中期不悲觀、長期很美好。他解釋:“面對經濟下行、供給過剩、大量存量資產入市等多方面挑戰,需要我們更加樹立‘慢’的價值觀,建立‘慢’的能力。”

            在楊現領看來,價值帶來規模、規模帶來效率、效率帶來利潤,這是長租運營商的戰略支點。因此,長租行業需要回歸“慢”的大道。

          來源:法制日報

          編輯:koko

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