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          疫情圍城 長租公寓“搶錢”求生
          http://www.54ms.com.cn房訊網2020-2-27 15:25:59
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          [提要]2020開年,一場席卷中國的疫情加速了長租行業危機的到來

            2020開年,一場席卷中國的疫情加速了長租行業危機的到來。

            業主賀晴發現,在她明確拒絕提供"免租期"后,蛋殼公寓還是單方面為她設置好了30天的"免租期"。也就是說,賀晴收租日期被推遲了一個月,并且在下一個收租日里,她只會收到兩個月的房租。這一強制性舉措被展示在她蛋殼賬戶的付款計劃頁面上。

            截圖來自蛋殼APP界面

            賀晴在成都擁有一套閑置房源,去年6月,她與蛋殼公寓簽訂了房屋托管合同,收租方式是押一付三,合同期超過5年。

            2020年1月24日,本應是蛋殼公寓向賀晴支付下一季度房租的日子,但直到她2月6日主動聯系蛋殼客服之前,都沒有收到蛋殼公寓應支付的房租,也沒有接到其他關于付款延期的通知。

            "那天下午,我連續打了4、5通電話,才從蛋殼客服處知道租金的付款日期已經被延后了一個月。"賀晴說。

            這時,距離蛋殼與她約定的付款日期已經過了14天。

            就在蛋殼公寓被質疑"強制性免租"的同時,自如公寓和青客公寓也接連被爆出借疫情斂財的丑聞。

            新冠病毒的影響在長租行業中蔓延。既定的復工日期一再延遲,各地交通不同程度的封鎖更使得一、二線城市的人流前所未有地減少,面對空置率的上升和經營成本的壓力,幾家行業頭部運營商脆弱的資金鏈也被迫浮出水面。他們開始以各種手段擠壓業主和租戶的利益,謀求更加充分的資金騰挪空間。

            不充分的借口:"不可抗力"

            得知"免租期"一說后,賀晴通過物業聯系上了自己的兩名房客。她從蛋殼APP上的業主賬戶中看到,自己的四間房中有兩間是"已出租"狀態。

            "兩個租戶都說已經交過2-3月份的房租了,而且他們也沒有從蛋殼公寓獲得任何租金優惠。"賀晴告訴財經網,其中一名租戶已經以"租金貸"的形式把一整年的租金預付給蛋殼公寓。

            根據賀晴提供的該租戶租房合同顯示,該租戶從金融機構貸款并一次性將一年的租金預付給蛋殼公寓,在租住期間,租戶按月向蛋殼公寓支付的租金其實是用于向提供租金貸的金融機構分期還款。

            財經網了解到,在一個蛋殼業主群里,與賀晴有相同遭遇的業主超過200人,其中60%的房源都是滿租或者75%的房間在租狀態。許多業主表示,蛋殼公寓自始至終都不是協商的態度,甚至不主動告知業主就直接執行了免租。他們認為,這種單方面的強制性免租不僅是道德綁架,更是在侵害他們的合法權益。

            被疫情逼出利刃的不止是蛋殼公寓,多位業主反映,頭頂"長租公寓第一股"光環的青客公寓也正在強制要求業主免租。在業主提供的通話錄音中,一位青客員工告訴他,"公司已經給我們下了死命令,必須讓你們免租",如果業主不同意免租,青客公寓將以"不可抗力"為由解約。

            "你不免租,我們也沒錢付你租金。"上述青客員工說。

            賀晴認為,如果房租減免真的直接給到了自己的租戶,"當然一點問題都沒有"。多位業主們也有著同樣的顧慮,即在沒有任何合同約束的情況下,免租金額相當于進入了一個黑箱,他們不知道自己的好意會沉淀在蛋殼這家公司里,還是真的能傳達到租客身上。

            這樣的顧慮并非毫無根據,據了解,只有少數特定租戶能夠獲得租金優惠。

            "他們用'免租'的噱頭吸引新客戶,老客戶不會得到任何租金減免。"一位上海的青客公寓租戶表示。在一個青客公寓的租戶群中,租戶們均表示沒有收到任何租金優惠。另有一位租戶在該群中展示了自己與青客房管員的聊天記錄,他的房管員明確表示,只有新簽客戶可以在疫情期間享受一個月的免租期。

            根據蛋殼公寓發布的補貼條款,只有在2月份合同期滿的租戶有機會獲得一個月的免租期。蛋殼宣布,只要他們選擇在蛋殼續租,就能享受首月減免50%租金,3月份支付50%月租金作為疫情補貼,并且住滿6個月后再返20%月租金的優惠措施。

            "不可抗力"是長租公寓向業主要求一個月"免租期"最重要的理由。

            中聞律師事務所的律師賈虹向財經網解釋,雖然此次疫情確實是各方不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況,滿足"不可抗力"的基本構成要素,但"對住宅類房屋而言,疫情下房屋仍由租戶占有使用,沒有造成住宅租賃合同不能履行的后果,在沒有特別約定、沒有特殊情況發生時,疫情不會對住宅租賃構成不可抗力"。

            "不能簡單以'不可抗力'為由,要求業主提供免租期、要求租戶漲租或解約。"賈虹表示,長租公寓這樣的做法沒有合同或法律依據,并不合理。

            2月6日至17日期間業主賀晴持有的房源入住情況

            此外,她指出,長租公寓想要適用不可抗力條款部分或全部免除合同責任,還需要滿足履行通知義務和避免損失擴大這一條件,即需要把受不可抗力影響不能履行協議的情況,及時通知到合同相對方,以減輕可能給另一方造成的損失,同時,長租公寓還應當在合理期限內提供權威機構出具的不可抗力證明。

            緣何"搶錢"求生?

            除蛋殼公寓、青客公寓單方面拒付業主房租外,2月初,自如公寓也被多為租戶投訴"坐地起價",續租時租金上漲幅度高達30%-40%。

            前者是"節流",后者是"開源",無論是哪一種方案,長租公寓運營商們目的無非是為現金流爭取一段喘息之機。

            "長租公寓企業一旦停止招租,就意味著現金流被掐斷。"樂乎公寓CEO羅意在接受中新經緯采訪時曾表示,尤其是分散式長租公寓選擇的是"二房東"模式,加上行業淡季、租金下滑等因素,疫情對現金流的影響更大。

            "二房東"模式是指長租公寓運營商從分散的房東手中取得房源,經過標準化改造或裝修后再進行轉租,從而賺取租金差價。自如、蛋殼、青客等品牌公寓都采取了這種分散運營的模式。

            與之相對應的是集中式長租公寓,即運營商通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(通常為整棟樓或整棟樓中的幾層),統一進行改造后進行出租。這種模式以萬科、龍湖、碧桂園等開發商為代表。

            近期,疫情引發的一系列事件正在表明,這個稚嫩的行業還遠遠沒有決出真正的優勝者,即使是成功上市的青客公寓和蛋殼公寓,在經營中都還存在著顯著的危機。

            根據蛋殼公寓發布的招股書顯示,該公司凈虧損的規模正在持續擴大。2017年、2018年,蛋殼公寓分別發生凈虧損2.71億元、13.69億元。截至2019年9月30日的九個月內,蛋殼公寓的凈虧損擴大到25.16億元,較2018年同期增長約210%。

            自2017年起,蛋殼公寓的營業成本也一直居高不下。財務數據顯示,蛋殼公寓2018年營業成本占收入的比重由2017年的133.3%上升至145.6%,2019年前九個月該比例為146.3%。也就是說,如果蛋殼公寓繼續保持2019年前九個月的經營效率,那么每增加一間房源,該公司就將虧損2450元。

            這個越經營越虧損的死循環不斷拉緊現金流,更加劇了蛋殼公寓資金鏈的脆弱性。

            截至2019年9月30日,蛋殼公寓賬面上的現金和受限制金額已經為負,即該公司今年前九個月的現金支出已經超過現金收入1.67億元,經營狀況入不敷出,尋求資金補充迫在眉睫。

            更先一步上市的青客公寓資金狀況同樣惡劣。

            早在2019年10月就陸續有租戶反映,退租后,青客公寓一直沒有退還押金。一位南京的青客業主自稱去年11月起就沒有收到青客公寓本應支付的租金,還有多位租戶反映自己的房管員因青客拖欠工資已經離職。

            根據青客公寓2月19日發布的年度報告,該公司2019年度凈虧損達4.98億元,資產負債率達145%,流動負債是其流動資產的2.8倍。這說明青客公寓早已資不抵債。

            但擴張還在繼續。青客公寓在年報中披露,2020年1月該公司與一家租賃中介公司簽訂了協議,收購了其分布在四川、重慶兩地約47000個房源,青客公寓已為此項協議支付了2億元的定金。據青客公寓估計,該協議對價約為5.8億元,將在2020年末按照資產質量評估價格支付剩余款項。而2019年度,青客公寓結余的現金及現金等價物僅為2.51億元。

            與蛋殼公寓相同,青客公寓期末結余的現金基本來自于融資活動,經營活動現金凈額與投資活動現金凈額全部為負。根據青客公寓的年報披露,其融資活動的現金流入主要為直接從金融機構收到的分期租金貸款,也就是租戶通過"租金貸"模式支付的預付租金。2019年度,青客待償還的租金分期貸款為14.43億元。

            "租金貸"帶來的預付租金收入是長租公寓最重要的現金流來源,但監管的整頓已經開始。自2019年12月13日起生效的《關于整頓和規范房租租賃市場的意見》要求,到2022年底,長租公寓應確保通過"租金貸"這類分期付款方式獲得的租金收入在總租金收入中的占比不超過30%。

            據蛋殼公寓招股書披露,截至2019年9月30日,使用"租金貸"的租戶比例為67.9%。同期青客公寓披露的數據為62.6%。

            長租公寓面臨的不僅是自身商業模式的挑戰,還有來自監管的潛在風險,疫情這只黑天鵝,不過是加速了行業中本就存在的危機的爆發。

            租戶的"祈禱"

            "長租行業的演變是一個長期的過程。"獨立評論員周正國說,"從中國人開始普及住房,到有閑置的房源來出租,也不過才20年",房屋供給量要增加,監管要完善,這些都需要時間。

            根據中國住建部數據,現階段一、二線城市租房比例已達到50%以上,而長租公寓等規模化運營的中介機構所占的市場份額僅為2%,遠低于發達國家水平。根據美國人調局統計,美國大部分地區的房屋租賃市場中,專業中介機構的占比都在35%以上。

            周正國認為,長租公寓品牌加入市場競爭后,會逐步帶來一些正向作用,包括整合租房市場、集中度增加、散戶房東減少、通過專業的管理水平提升租戶的滿意度等。

            "前提是監管到位。"他說。

            目前中國現行的法律法規中,尚無專門針對租金管理和長租公寓行業準入許可的制度。住建部曾于2017年5月發布過一份《住房租賃和房屋銷售管理辦法》的討論草案,其中指出不允許合同一方單方面調整租金或驅逐租客,建立基于市場公允價格的租金公示制度并加強對住宅租賃企業的審查等。但這份草案最終截止于2017年6月19日。

            一位租房中介曾告訴財經網,長租公寓運營商加入市場競爭后,業主的選擇多了起來,有些精明的業主甚至會把幾個中介拉進一個群,以"拍賣"的方式"價高者得"。

            "價高者"往往是長租公寓運營商。2017年以后,大量涌入的資本支持著他們不斷推高收房價格,其他競爭者被擠出市場。

            成也蕭何,敗也蕭何。隨著資本熱情的消退,這種不計成本的"搶房大戰"難以為繼,缺乏現金補給的長租行業成了"暴雷"重災區。據房東東數據,2019年共有45家長租公寓運營商因"高收低租"等激進擴張手段導致的資金鏈斷裂而倒閉。

            從新生到成熟,每一個行業在調整發展的長跑中,總有企業會倒在路上。而為這些企業墊背的,往往是無數個人用戶的利益。

            "只要青客公寓能好好地活到2021年,免不免租都無所謂了。"一位租戶為青客公寓的健康經營"祈禱"著,他在去年年底剛以"租金貸"的方式與這家公司簽訂了一年的合約。

          來源:財經網

          編輯:koko

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